Pensando em comprar seu primeiro imóvel?

InfoMoney – 30mai07

A compra do primeiro imóvel é certamente a tarefa mais difícil na vida financeira de uma pessoa. Desde criança escutamos que pagar aluguel é jogar dinheiro fora e que devemos ter, entre nossos objetivos, a compra da casa própria, saindo assim da condição de inquilinos.

Isso nem sempre é verdade. Em alguns momentos efetivamente o melhor é alugar, ainda que temporariamente, até se poder comprar ou financiar o imóvel sob condições mais favoráveis. Este é o caso, por exemplo, das pessoas que não contam com o suficiente para arcar com pelo menos 30% do valor do imóvel, ou pessoas que ainda não têm uma necessidade definida.

Estabeleça metas
Lembre-se que, mesmo que as condições do financiamento sejam bastante boas, quanto menor a parcela financiada, menor será seu gasto com juros. Esta é uma consideração importante, sobretudo para quem ainda é jovem e não tem uma família definida.

Nestes casos, vale mais a pena esperar um pouco e financiar um imóvel de dois dormitórios, que já atenda às suas necessidades futuras, do que financiar agora uma parcela maior de um imóvel de apenas um quarto. Portanto, o primeiro passo na direção da compra da casa própria é definir exatamente o que você quer. Não agora, que decidiu sair da casa dos seus pais, mas sim no médio prazo.

Caso esteja seguro que o momento de comprar a sua casa ou apartamento chegou, então seguem abaixo alguns conselhos para a realização de um bom negócio.

Localização é o começo da tarefa
Escolher um local para morar é o ponto de partida para a procura de um imóvel. A região escolhida deve atender às suas necessidades e, eventualmente, as da sua família. Para quem mora nos grandes centros urbanos é preciso analisar com muito cuidado o acesso ao trabalho, tanto em termos de alternativas de transportes disponíveis, como em termos de tempo exigido.

Verifique a oferta de comércio e serviços, como supermercados, farmácias e bancos, nas proximidades, de forma que você possa ir caminhando. Algumas localidades são excelentes em termos de lazer, pois estão próximas de parques e shoppings, mas é preciso usar o carro para chegar aos demais lugares. Não pense só em quem dirige, um dia você pode ter empregados domésticos, ou filhos, que não contarão com esta comodidade.

Você pode dar preferência a uma região com o tipo de ocupação já definido e estabilizado para não ter surpresas posteriores com vizinhanças inconvenientes. Contudo o potencial de valorização do imóvel tende a ser menor do que em áreas menos consagradas e que possam dar indícios de uma futura ocupação de qualidade.

Imóvel na planta ou usado?
O principal risco de comprar um imóvel na planta é a quebra da construtora. Ninguém quer ver as economias de anos de trabalho irem por água baixo. Deste modo, a recomendação é investigar financeiramente a contrutora, não se impressione apenas com a imagem da empresa.

Muita gente foge de imóveis usados, acreditando que eles podem apresentar problemas ao longo do tempo. Isso em parte é verdade. Todo imóvel requer manutenção, como pintura, reforma de banheiros e cozinha. Mas lembre-se que os imóveis usados podem ser bem mais baratos e com as dependências maiores do que os novos, e com a diferença de preço é possível reformá-lo e deixá-lo com a sua cara. Certamente você não vai querer comprar um apartamento novinho para quebrá-lo, certo?

No caso de apartamentos em prédios mal conservados, as chances de aparecerem gastos para reformas do condomínio são maiores. Antes de fechar negócio converse com o síndico ou administradora para analisar a situação financeira do condomínio. Muitos prédios são mal administrados e desta forma o valor do condomínio é injustificadamentre alto.

Financiamento ou consórcio?
Em geral, a compra do primeiro imóvel envolve algum tipo de financiamento, pois ainda são poucas as pessoas que conseguem comprar o imóvel à vista sem algum tipo de ajuda. Assim, o primeiro passo a ser tomado é identificar que tipo de imóvel você precisa e o quanto custaria uma propriedade com este perfil.

Feito isso é preciso decidir como pretende alcançar este objetivo. Existem várias formas distintas de se comprar um imóvel, mas as mais conhecidas são o financiamento e o consórcio. A escolha vai depender do fato de você querer ou não esperar um pouco mais de tempo para finalmente receber as chaves do seu imóvel.

Isso porque, no consórcio, o dinheiro para a compra da casa só é concedido quando você é sorteado, ou quando efetua um lance, o que pode não acontecer imediatamente, sobretudo, se não contar com recursos extras para o lance. Assim, mesmo que a chance seja pequena, você corre o risco de só realizar seu sonho no final do grupo de consórcio, o que pode demorar mais de 10 anos. Em contrapartida, no financiamento os recursos são liberados imediatamente, mas a quitação da dívida pode demorar até 15 anos.

Gastos não acabam com a compra
Em ambos os casos, é preciso estar preparado para comprometer uma parcela significativa do seu orçamento com o pagamento de prestações. Portanto, uma alternativa seria continuar alugando por mais algum tempo, ou procurar um imóvel de menor valor, mas que seja bem localizado, o que reduziria o valor financiado.

Não se esqueça que os gastos não acabam na compra. Além das taxas e impostos associados com o processo de aquisição do imóvel, é preciso levar em consideração os gastos mensais com manutenção, seguro, IPTU, condomínio, etc. Ainda que, ao concederem empréstimos, os bancos façam uma análise de comprometimento da renda, cabe a você fazer as suas próprias contas e verificar suas possibilidades.

O Barra Shopping Sul em Porto Alegre.

Fonte: Jornal do Comércio – Porto Alegre.
Data: 21/05/2007

Com previsão de inauguração em agosto/2008 , iniciaram-se as obras e as negociações com os lojistas que pretendem implantar seus estabelecimentos no Barra Shopping Sul em Porto Alegre.

Ocupando um terreno de quase 198.000 m2 (19,8 hectares) com uma estrutura de 234 lojas, sendo 12 o número de lojas-âncoras, o lançamento ocorre 11 anos depois da aquisição do terreno.

Nos outros empreendimentos de Shopping Centers realizados pela Multiplan, foi estimada uma valorização de aproximadamente 30% dos imóveis adjacentes e sob a área de influência do empreendimento.

Espera-se uma reativação da efervecência nos negócios imobiliários da região, depois de longos anos de indefinição quanto ao andamento das obras.

Conheça mais no site: http://www.barrashoppingsul.com.br/

Rio tem o 31º aluguel mais caro do Mundo.

Fonte: Revista Veja - 22/05/2007

Um ranking elaborado pela consultoria de recursos humanos ECA International e divulgado nesta terça-feira revela que o Rio de Janeiro é a 31ª cidade mais cara do mundo para se alugar um imóvel. Segundo a classificação da consultoria, o Rio é a cidade brasileira onde o aluguel é mais caro - em média, um apartamento de três quartos em área nobre custa 2.753 dólares por mês - cerca 5.500 reais. Dez posições abaixo no ranking, em 41º, está São Paulo. Na cidade, o aluguel de um imóvel nos parâmetros estabelecidos pela ECA International custa 2.467 dólares por mês, ou aproximadamente 4.900 reais.

Hong Kong ficou em primeiro lugar na lista, seguida pelas cidades de Tóquio e Nova York. Na capital financeira oriental, alugar um apartamento de três quartos custa, em média, 8.592 dólares - quase 17.000 reais por mês. Entre a primeira e a segunda colocada, existe um diferença de pouco mais de 1.000 dólares mensais. O preço do aluguel de imóvel semelhante em Tóquio é de 7.358 dólares, ou 14.700 reais em média.

Segundo o gerente-geral da ECA International em Hong Kong, Lee Quane, citado pela rede BBC, "a recuperação da economia e a maior demanda por acomodações luxuosas estão aumentando os preços de Hong Kong para níveis altos como há dez anos". Ele explicou que, uma década atrás, o mercado imobiliário da metrópole era muito concorrido, mas o governo tomou medidas para tentar diminuir os preços.

Já em Nova York, a terceira colocada, o aluguel de um apartamento de três quartos custa, em média, 7.249 dólares por mês - quase 14.500 reais. O levantamento da ECA International é feito anualmente em 92 grandes cidades do mundo. A pesquisa avalia os custos de envio de funcionários para outros países e é encomendada por companhias multinacionais. Para a base do estudo, a consultoria levanta preços de apartamentos de três quartos, sem mobília, em áreas populares entre funcionários de multinacionais. Os aluguéis mais caros do mundo hoje, em média, são:

1 - Hong Kong - US$ 8.592
2 - Tóquio - US$ 7.358
3 - Nova York - US$ 7.249
4 - Moscou - US$ 6.526
5 - Seul - US$ 6.214
6 - Londres - US$ 5.901
7 - Mumbai - US$ 4.933
8 - Xangai - US$ 4.000
9 - Caracas - US$ 3.974
10 - Paris - US$ 3.869

Cidade do Texas não alugará imóveis a ilegais

Fonte:Agencia EFE S/A - 13/05/2007

Os cidadãos de Farmers Branch, uma cidade de 28 mil habitantes perto de Dallas, no Texas, aprovaram uma medida que proíbe o aluguel de imóveis a imigrantes ilegais. A votação que aconteceu no sábado foi uma das mais de 90 medidas dos governos locais dos Estados Unidos para combater a imigração ilegal, publicou neste domingo o site do jornal Dallas Morning News.
"Eu me surpreenderia se outras cidades não seguirem o exemplo", disse Tim Ou'Hare, vereador de Farmers Branch.

"Este não é um lugar remoto e rural. Farmers Branch é um lugar bastante convencional e se há esse nível de problema com a imigração aqui, o que sugere é que provavelmente essa situação se repete no resto do país", disse Matthew Wilson, professor de Ciências Políticas na Universidade Metodista do Sul.

David Koch e Tim Scott, dois vereadores de Farmers Branch, disseram ser a favor de ampliar a proibição de alugar apartamentos a todas as propriedades em aluguel da cidade e defenderam punições a empresários que contratam imigrantes ilegais.

O Dallas Morning News aponta que vários advogados prevêem apresentar processos contra a lei, o que impediria sua entrada em vigor em 22 de maio. O jornal lembra que, embora outras cidades no país tenham adotado medidas similares, Farmers Branch é a primeira a no Texas e a primeira do país em submeter o assunto a votação popular.

A lei foi inspirada em outra aprovada em Hazleton (Pensilvânia), a primeira cidade americana a proibir o aluguel de imóveis a imigrantes ilegais. A cidade também foi processada e o juiz ainda não se pronunciou a respeito. A Ordenança 2903 de Farmers Branch exigiria que os proprietários de imóveis peçam uma prova de cidadania ou status legal dos candidatos a inquilinos ou dos que forem renovar o aluguel.

A única exceção à regra seriam as famílias com status misto, ou seja, tanto com imigrantes documentados quanto ilegais. Nesse caso, elas podem continuar morando no apartamento se a mãe ou o pai tiver cidadania ou status legal.

Imóveis: Vale mais a pena alugar ou financiar?

Fonte: Marcel Steiner - InfoMoney - 23/06/06

Para a maioria das pessoas, o aluguel continua sendo equivocadamente visto como "dinheiro jogado fora", e a casa própria ainda é o sonho da vida de muitas famílias. A decisão de financiar ou alugar um imóvel certamente não é fácil, e depende muito da sua situação financeira atual. Antes de decidir, existem alguns cuidados que você precisa tomar para ter a certeza de que está fazendo a opção certa.

Reflita antes de tomar sua decisão.

Comprar um imóvel proporciona um sentimento de conquista. Entretanto, antes de pensar em comprar seu primeiro imóvel, é preciso ter em mente algumas questões.

A sua estrutura familiar já está bem definida? Você é solteiro, pretende se casar, mas não sabe quando? Você é casado e está pensando em aumentar a família? Você e sua família pretendem mudar de estado ou país, mas não sabem quando? Refletir sobre estas perguntas vai evitar que você acabe comprando um imóvel que, em pouco tempo, vai deixar de atender às suas necessidades.

Se você ainda não sabe ao certo a resposta para estas questões, talvez o melhor seja optar pelo aluguel até a situação estar um pouco mais definida. Nas grandes cidades, onde a oferta de imóveis é bastante grande, você consegue encontrar um imóvel semi-novo para alugar por cerca de 0,75% do seu valor. Assim, por um imóvel avaliado em R$ 100 mil, você estaria pagando algo como R$ 750 por mês.

Alugar pode ser a melhor opção.

Não vale a pena financiar um apartamento de um quarto por 20 anos, se você sabe que em poucos anos vai precisar de um apartamento maior. Neste caso, a melhor opção seria ou financiar um imóvel maior que já atenda às suas necessidades e gastar um pouco mais com a prestação, ou então alugar um apartamento por um valor modesto e, com a diferença, juntar um pouco mais de dinheiro, para então reduzir a necessidade de financiamento na aquisição do seu novo apartamento.

Ao contrário do que muita gente pensa, em algumas situações vale mais a pena alugar, e esperar um pouco mais até que você junte mais dinheiro. Não se esqueça de que, ao financiar um imóvel, você também terá de arcar com outros custos, como despesa de escritura, imposto de transmissão, taxa de corretagem, a depreciação do próprio imóvel e ainda o eventual risco de desvalorização do imóvel por circunstâncias do mercado.

É verdade que, ao comprar um imóvel mais antigo, você não arca com boa parte da depreciação. Mas, por outro lado, estes imóveis tendem ser mais difíceis de revender, ou acarretam custos mais altos de manutenção. Certamente não vale a pena incorrer nestes custos se você pensa em se desfazer do imóvel em pouco tempo.

Balas perdidas afetam preço dos imóveis no Rio de Janeiro

Fonte: GazetaWeb.com - 18/03/07

Não é de hoje que nem dentro de casa os cariocas estão a salvo de serem vítimas de uma bala perdida. A situação já influencia o mercado imobiliário, fazendo com que a desvalorização de unidades em áreas consideradas de risco oscile entre 30% a 50%.

Segundo o presidente da Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis) - George Eduardo Masset - os preços têm caído em 30% em bairros como a Tijuca, São Conrado e outros no entorno da Linha Amarela.

O presidente do Creci-RJ - Casimiro Vale - afirma que em alguns casos, a dimunuição do preço em função da falta de segurança chega a 50% e acontece inclusive no mesmo edifício.

"São situações em que um apartamento tem a varanda voltada para a favela, e o apartamento do vizinho em frente é voltado para o mar. As duas unidades estão no mesmo corredor, mas têm esta diferença grande de preço apenas devido à posição dos apartamentos", afirma Vale. E "Independentemente do preço mais baixo o tempo de comercialização também costuma ser bem maior" também comentou.

São cada vez mais freqüentes anúncios classificados de venda de imóvel em que o destaque dos apartamentos é o aspecto "sem risco de bala perdida" ou casa "longe do morro". A segurança é a primeira característica na lista dos compradores, e não mais fatores como o sol da manhã, comércio, transporte ou colégios bons próximos.

Um negócio de U$5,4 Bilhões em New York.

Speyer Jerry, um investidor norte-americano, assinou em 17 de outubro de 2006 um dos maiores contratos do ramo imobiliário da história de Nova York. O Sr Jerry comprou 110 edifícios com 11.232 apartamentos e aproximadamente 20.000 habitantes - dos complexos Cooper Village e Stuyvesant, localizados na zona leste da ilha de Manhattan, em Nova York, no valor de US$ 5,4 bilhões.

Para se ter uma referência comparativa em termos de mercado imobiliário brasileiro, o valor total de financiamentos habitacionais contratados pela Caixa Federal no Brasil inteiro em 2006 foi de U$6,0 bilhões. Portanto este único negócio representou 90% das contratações da CEF no Brasil todo.

De acordo com o jornal americano New York Times, o Sr Jerry controla também o Rockefeller Center e o Edifício Chrysler. Os complexos adquiridos agora foram construídos em 1947 e serviram de residência para oficiais veteranos de guerra, professores e enfermeiras. Se você tiver curiosidade veja o site deste novo investimento da Tishman-Speyer em www.pcvst.com.

Os edifícios estão localizados em uma das áreas mais valorizadas do país. Speyer Jerry disse que pretende preservar a fachada dos prédios, já que pertencem a um tipo de arquitetura que está desaparecendo em Manhattan.

O investidor afirmou que irá negociar a saída dos moradores de aluguel dos complexos e antecipou que eles terão uma saída tranqüila. "Ninguém será despejado ou terá uma desocupação dramática. Nossos negócios sempre foram honrados pelo respeito", garantiu Speyer Jerry.

Não deixe também de visitar o site deste player global do mercado imobiliário, que por sinal opera também no Brasil, em www.tishmanspeyer.com.

Em Busca dos Melhores Negócios !

Quando nos propomos à aquisição(ou venda) de um imóvel com ânimo de investimento (mesmo que não seja com este ânimo, é desejável unir o útil ao agradável) devemos estar atentos aos fatores que vão determinar os resultados do investimento e o potencial de renda gerada.

Identificamos basicamente cinco fatores que definem esta questão: 1-Fator negocial, 2-Fator especulativo, 3-Fator Dinâmica da geografia urbana, 4-Fator de geração de renda, 5-Fator de desfrute.

Cada um destes elementos representa um vetor - que em determinado momento (o momento da aquisição) pode ser positivo(gera expectativa de valorização) ou negativo(gera expectativa de desvalorização). A intensidade destes vetores flutua ao longo do tempo, gerando mudanças nas expectativas de resultado econômico potencial daquele investimento. E a oscilação destas expectativas reflete-se no seu preço de mercado.

A resultante positiva/negativa destes 5 vetores, a sua intensidade e a sua perspectiva de oscilação ao longo do tempo, refletem a expectativa de ganhos com o investimento, e consequentemente afetam o seu valor. A seguir apresentamos um breve comentário sobre cada um deles.

1-O Fator Negocial envolve estritamente o aspecto do diferencial de preço entre o valor de aquisição e valor de venda, independentemente dos outros fatores – ou seja, não considera-se a alteração ou a influência dos demais fatores sobre o valor do imóvel. As condições de mercado permaneceram constantes. Você apenas comprou bem e vendeu bem obtendo uma diferença de preço em base de circunstâncias de negociação.

2-O Fator Especulativo refere-se ao aspecto das condições de oferta e procura do mercado imobiliário de uma determinada cidade ou bairro, ou do mercadc imobiliário genericamente tratando - as quais são influenciadas pelas circunstâncias macroeconômicas. A partir das decisões de aquisição/venda que tomamos com base em nossas "leituras e previsões" dos mercados, e também do timing destas decisões, é que vai ser definido o resultado de nossas ações especulativas.

3-O Fator Dinâmica da Geografia Urbana remete a evolução das áreas onde o imóvel se situa. Aspectos como a melhoria/deterioração das condições de infraestrutura (agua, energia, pavimentação, parques, transportes) – ou as alterações de vocação de área – bairros residenciais que evoluem para uma ocupação de uso comercial de maior valor – bairros comerciais/industriais decadentes que demoram a assumir nova vocação de maior valor, são exemplos deste caso. Aqui também a nossa capacidade de ler e prever a dinâmica geográfica urbana é que determina o sucesso de nossas ações. A obsolescência mercadológica do imóvel(finalidade inviável para determinada localização) devido alteração da vocação de uso da sua área de localização impõe soluções bem onerosas – revitalização(profunda reforma com alteração de finalidade) ou a sua demolição.

4-O Fator Geração de Renda diz da possibilidade de se "vender" o uso e o desfrute do ativo imobiliário para determinada finalidade – é o aluguel do imóvel. Aspectos mercadológicos como atraente localização comercial ou residencial, vocação acentuada para determinado uso, assim como características intrínsecas do imovel que o tornem cobiçado, afetam esta variável. Para o potencial de geração de renda do imóvel além do o valor do aluguel, são importantes a taxa de ociosidade do imóvel(períodos não alugados), o valor dos impostos e taxas condominiais, e os custos de manutenção. Uma aquisição consciente destes aspectos determinará a expectativa de um fator Geração de Renda positivo.

5-O Fator de Desfrute – Existe ainda um elemento que pode fazer parte das considerações ao avaliarmos um investimento imobiliário - que é a possibilidade de desfrutar do imóvel - morar, veranear ou estabelecer um comércio. A possibilidade de desfrutar do imóvel representa um benefício não monetário, que pode afetar uma negociação e refletir-se no valor do negócio.

Uma composição consistente destes fatores, assim também como expectativas de evolução favoráveis que venham a ser confirmadas conforme as previsões, formam o panorama de condições necessárias e que devem ser atendidas para aumentar as expectativas de negócios bem sucedidos.

Coisas que não se vêm na visita ao imóvel ...

Nas visitas que fazemos aos imóveis, seja com intenção de alugá-los ou de adquirí-los, devemos estar atentos para alguns aspectos mais sutis que correm o risco de passar despercebidos. Alguns deles podem não ter solução ou outra forma de contornar que não seja revender o imóvel ou rescindir a locação, e você poderá acabar bem arrependido quando se der conta deles.

Principalmente se você estiver fazendo negócio em uma cidade ou lugar para a qual você está se mudando e não conheça bem, fique atento para os seguintes aspectos :

- Ruas, bairros e regiões sujeitas a alagamentos e inundações motivadas por chuvas torrenciais, transbordamento de rios, córregos ou valões.

- Ruas, praças e largos que sejam locais de eventos cívicos, religiosos, populares ou esportivos. Entre outros podemos citar desfiles militares, carnavalescos, procissões religiosas, estádios de futebol, feiras livres e feiras de artesanato.

Portanto convém tomar a precaução de fazer mais do que uma visita ao imóvel pretendido, tanto durante a semana como no final-de-semana, de dia e à noite, e informar-se sobre o calendário de eventos municipais se você não conhece a cidade.

Agilidade para alugar um bom apartamento

Quando a pessoa sai a procura de um apartamento para alugar, ela começa examinando os anúncios classificados, dá uma navegada também pela internet e vai separando as ofertas para visitar aqueles imóveis mais interessantes.

Dependendo da cidade, o mercado pode apresentar peculiaridades próprias que determinam fortes movimentos na oferta e demanda dos imóveis. Exemplos típicos são as "cidades universitárias" como Santa Maria/RS e Pelotas/RS em que o calendário acadêmico determina o tom do mercado, e as cidades que são polos turísticos ou de veraneio como Camburiú/SC e Florianópolis/SC, em que o fluxo de turistas e veranistas marca a sazonalidade na demanda e no preço dos alugueis. Em Porto Alegre/RS o mercado é bem marcado pela demanda de universitários após os resultados dos vestibulares.

Para enfrentar estas situações e diminuir o risco de perder aquele imóvel que lhe agradou tanto para outro pretendente, a sugestão é já ter o seu cadastro montado com as negativas prontas desde o inicio das visitas para ter condições de apresentá-lo imediatamente quando encontrar o imóvel desejado.

O espaço está aberto ....

Estamos estreando o Blog da Banca Imobiliária hoje 23 fevereiro 2007 !

Agora as pessoas que quiserem interagir - trazendo, buscando e trocando informações e opiniões, tirando dúvidas, manifestando seus pontos de vista e suas críticas, compartilhando as suas experiências positivas e negativas em seus negócios imobiliários, estão convidadas a participar ! Se você quiser contribuir com algum contéudo ou comentário faça contato através do e-mail eduardohdias.blog@bancaimobiliaria.com.br

Deixe registrada aqui a sua manifestação !